| |
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 11 марта 2011 года
Решение в окончательном виде изготовлено 15 марта 2011 года
Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:
Председательствующего судьи Астаховой О.Ю.
При секретаре Петровой Т.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Назаровой Валентины Николаевны к Шатан Марине Витальевне о признании недействительными договора купли-продажи, права собственности, доверенности и по встречному иску Шатан Марины Витальевны к Назаровой Валентине Николаевне о признании договора продажи действительным и признании права собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально Назарова В.Н. обратилась в суд с иском к Выборгскому Отделу Росреестра по Ленинградской области и Шатан М.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 9, расположенного с СТ «Контур» и заключенного 18 февраля 2009 года; признании недействительными государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок за Шатан М.В. и Лосевым Н.И., 1949 года рождения.
В ходе рассмотрения дела уточнила свои требования, предъявив их только к Шатан М.В. и просила:
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 9, расположенного в СТ «Контур», заключенного 18 февраля 2009 года;
- признать недействительным право собственности Шатан М.В. на данный участок;
- признать недействительным право собственности Лосева Н.И., 1949 года рождения на данный участок;
- признать недействительной доверенность от 26 мая 2007 года, выданную Лосевым Н.И., 1949 года рождения и удостоверенную Красновой Н.Л., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга Остапенко Е.К., регистрационная запись № хх-хххх.
В обоснование своих требований указала на то, что 29 апреля 1999 года умер ее отец Лосев Н.И. После его смерти осталось наследство в виде земельного участка № в СТ «Контур», который принадлежал ему на праве личной собственности на основании постановления главы администрации Выборгского района от 29 июня 1994 года за № 1732. К нотариусу никто из наследников не обращался, однако наследство было принято фактически. Мать пользовалась участком и расположенном на нем садовым домиком. В связи с состоянием здоровья было принято решение продать данный участок, для чего все подлинные документы на участок ее брат Лосев В.Н. передал своей знакомой для оформления документов по продаже. Впоследствии ни денег за участок, ни документов не получили. В настоящее время и мать Лосева Е.Н. и брат Лосев В.Н. умерли.
В 2010 году узнала, что дача и участок были проданы на основании договора купли-продажи от 18 февраля 2009 года, после смерти ее отца. Кроме того, в договоре указано, что продавцом был Лосев Н.И., 1949 года, проживающий в пос. Поляны Выборгского района Ленинградской области, в то время как ее отец родился в 1928 году и проживал по день смерти в п/о Парголово С-Петербург,ххххххххххххххххх
В судебном заседании представитель истца Хозерова Л.И., выступающая по доверенности, уточненные требования поддержала, указав на то, что договор купли-продажи от 18 февраля 2009 года является недействительным, так как совершен на основании доверенности, выданной Шатан Г.Б. от имени Лосева Н.И., 1949 года рождения, который умер еще в 1999 году. И выдать такую доверенность не мог. Данный договор является недействительным. В связи с чем, и право собственности ответчика Шатан М.В., зарегистрированное на основании указанного договора, является недействительным. Также является недействительным и право собственности, зарегистрированное за Лосевым Н.И. 1949 года рождения, так как собственник участка Лосев В.Н. родился в 1928 году. Доверенность, выданная от имени Лосева Н.И. 1949 года рождения является недействительной в силу того, что Лосев Н.И. умер в 1999 году, и выдать такую доверенность на совершение купли-продажи участка не мог.
Ответчик Шатан М.В. в судебном заседании уточненные исковые требования Назаровой В.Н. полностью признала. В то же время, предъявила встречное исковое заявление и в окончательной редакции просила признать действительным договор продажи спорного участка, совершенного 02 мая 1998 года между Лосевым Н.И. и ее матерью Гершун Г.Г. и признании за ней права собственности на данный участок в порядке наследования по закону.
В судебном заседании представитель ответчика Сагаловский С.Г., выступающий по доверенности, исковые требования Шатан М.В. поддержал и показал, что при жизни Лосева Н.И. спорный участок был приобретен Гершун Г.Г. в мае 1998 года на основании возмездного договора за 10 000 руб. Договор сторонами исполнен, совершен в письменной форме, денежные средства за участок выплачены, все условия соблюдены. В 1999 году Гершун Г.Г. была принята в члены садоводства, на ее имя выдана членская книжка, она оплатила задолженность за приобретенный участок, пользовалась участком. В связи с чем, приобрела право собственности на спорный участок. Но зарегистрировать право собственности на него смогла в силу материальных затруднений. После смерти Гершун Г.Г. в 2008 году Шатан М.В. наследство приняла путем обращения к нотариусу. Однако выдать свидетельство о праве на наследство по закону нотариус не может, так как право собственности на участок при жизни за наследодателем зарегистрировано не было. Учитывая, что Шатан М.В. наследство после смерти матери приняла, за ней может быть признано право собственности на этот участок в соответствии с требованиями ст. 1112 ГК РФ.
Представитель истца Назаровой В.Н. встречные исковые требования не признала, указав на то, что договор от 02 мая 1998 года не соответствует требованиям закона, подписать его Лосев Н.И. не мог, так как в указанный период времени находится на стационарном лечении. Намерения продать участок у Лосева Н.И. не было, денег по сделке он не получал.
Представитель Выборгского отдела Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, что подтверждается распиской в получении судебной повестки на данное заседание. На исковые требования Шатан М.В. представлен письменный отзыв, в котором представитель просит в удовлетворении исковых требований отказать, так как право собственности на спорный участок у Гершун Г.Г. не возникло, за регистрацией права собственности на него не обращалась.
Определением суда от 07 декабря 2010 к участию в дело в качестве третьего лица было привлечено СНТ «Контур». Его представитель -председатель товарищества Зуев О.А. исковые требования Назаровой В.Н. полагал обоснованными, исковые требования Шатан M.В. не обоснованы. Право собственности за Гершен Г.Г. на спорный участок зарегистрировано не было, в члены товарищества она не принималась. Шатан М.В. в члены товарищества также не принималась, членская книжка была выдана ей ошибочно.
Третье лицо нотариус Остапенко Е.К. в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена. В своем заявлении просит дело рассмотреть в ее отсутствие.
Суд, выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав, материалы дела и оценив представленные доказательства, приходит к следующему.
Постановлением главы администрации Выборгского района Ленинградской области от 29 июня 1994 года за № 1732 членам СТ «Контур» было предоставлено в коллективно-совместную собственность 45678 кв.м земель, находящихся в пользовании садоводческого товарищества. В собственность членам товарищества было предоставлено 138322 га земель согласно приложения № 1. Указанным приложением в данному постановлению является список садоводов СТ «Контур», в котором под № 9, как владелец земельного участка № 9 площадью 850 кв.м указан Лосев Николай Иванович, проживающий по адресу: Санкт-Петербург, п/о Парголово, ххххххххххххххххх. Во исполнение указанного постановления, Лосеву Н.И. 17 августа 1994 года было выдано свидетельство на право собственности на землю - земельный участок № 9 площадью 850 кв.м в СТ «Контур», регистрационная запись № 17678.
хххххххххххх 1999 года Лосев Н.И. умер, что подтверждается свидетельством о смерти ххххххххххххххх, выдано ххххххххххх 1999 года 2-м сектором Управления ЗАГС Администрации Санкт-Петербурга Выборгского района.
Согласно представленного свидетельства о государственной регистрации права, право собственности на данный участок 14 июля 2009 года зарегистрировано за Шатан М.В., ответчиком по настоящему делу. В качестве документа, послужившего основанием к регистрации права собственности ответчик на данный участок послужил договор купли-продажи (купчая) земельного участка от 18 февраля 2009 года.
Из представленной копии дела правоустанавливающих документов следует, что 18 февраля 2009 года Шатан Г.Б., действуя на основании доверенности, удостоверенной 26 мая 2007 года Красновой Н.А., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга Остапенко Е.К., зарегистрированной в реестре за № хх-хххх, от имени Лосева Н.И. передала Шатан М.В., которая купила и приняла земельный участок № 9 без строений площадью 850 кв.м с кадастровым № хххххххххххххх, принадлежащей Лосеву Н.И. на праве собственности на основании постановления администрации Выборгского района Ленинградской области № 1732 от 29 июня 1994 года.
Как указана в своем письме нотариус Остапенко Е.К. за № 15 от 03 февраля 2011 года, 26 мая 2007 года Красновой Н.А., временно исполняющей ее обязанности, за реестровым № хх-хххх была выдана доверенность (бланк ххххххххххх) от имени Давидовой Ларисы Александровны на имя Скородумова Максима Сергеевича, в подтверждение чего представила копию реестровой книги. Именно на таком бланке, от той же даты и за тем же реестровым номером выдана доверенность от Лосева Н.И. на имя Шатан Г.Б. Однако из представленной копии реестровой книги следует, что с указанными выше реквизитами выдавалась доверенность от Давидовой Л.А. на имя Скородумова М.С. По мнению суда, доверенность с такими реквизитами может быть выдана только одна. В связи с чем, требование истицы в части признания доверенности, выданной от имени Лосева Н.Й. на имя Шатан Г.Б. недействительной является обоснованным.
Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что в оспариваемой доверенности указано, что Лосев В.Н. зарегистрирован по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, пос. Поляны, ххххххххххх, Однако по данному адресу на регистрационном учете с декабря 1981 года и по настоящее время состоит только Селянкин Ю.Ю. Иных лиц по указанному адресу, в том числе и Лосев Н.И., не зарегистрировано, что подтверждается справкой формы № 9, выданной 02 февраля 2011 года ОАО «Управляющая компания по ЖКХ».
Также, по мнению суда, является обоснованным и требование Назаровой В.Н. в части признания договора от 18 февраля 2009 года недействительным, так как доверенность Лосев Н.И. в мае 2007 года на представление его интересов по продаже спорного земельного участка не выдавал, так как умер ххххххххх 1999 года. Кроме того, в оспариваемом договоре указано, что собственником продаваемого земельного участка № 9 в СТ «Контур» являлся Лосев Николай Иванович, 08 января 1949 года рождения, и указанный участок принадлежал ему на основании постановления главы администрации Выборгского района за № 1732 от 29 июня 1994 года. Однако из списка членов СТ «Контур», являющегося неотъемлемой частью постановления № 1732 от 29 июня 1994 года следует, что собственником этого же участка являлся Лосев Н.И., зарегистрированный по адресу: С-Петербург, п/о Парголово, ул. Вологдина, дом 4 кв. 7. Доказательств того, что и Лосев Н.И., но 1949 года рождения, также являлся собственником того же самого спорного земельного участка, не имеется.
Как предусмотрено ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Лосев Н.И., 1949 года рождения, собственником спорного земельного участка не являлся, а потому, и распорядиться им, в том числе продать, был не вправе.
Учитывая, что суд нашел основания для удовлетворения требований в части признания недействительной доверенности и договора купли-продажи, право собственности и Шатан М.В., и Лосева Н.И., 1949 года рождения на земельный участок № 9 в СТ «Контур» подлежит прекращению. Также необходимо отметить и то, что все исковые требования Назаровой В.Н. ответчик Шатан М.В. признала.
Суд не принимает во внимание ссылки представителя ответчика на то обстоятельство, что факт родственных отношений Назаровой В.Н. с Лосевым Н.И. документально не подтвержден.
В материалах дела имеется справка о заключении брака с Назаровым А.А. и копия свидетельства о рождении Назаровой (до вступления в барк ее фамилия была Лосева) В.Н., в котором указано, что ее отцом является Лосев Николай Иванович.
На основании ч. 7 ст. 67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.
Из содержания данной нормы вытекает необходимость совокупности обстоятельств для признания того, что факт по делу не установлен. Эта совокупность включает в себя то, что: 1) факт подтвержден в деле только копией письменного доказательства; 2) оригинал документа утрачен и суду не передан; 3) копии этого документа, представленные сторонами, не тождественны друг другу; 4) с помощью других доказательств невозможно установить подлинное содержание оригинала документа. При наличии всей совокупности названных фактов суд не может считать факт по делу установленным, основывая свой вывод на такой копии документа или иного письменного доказательства.
В данном случае, истцом была представлена справка формы № 9, выданная ГУ «ЖА Выборгского района» 11 октября 2010 года, в которой указано, что совместно с Назаровой В.Н. по адресу: пос. Парголово, Торфяное, ххххххххххх был зарегистрирован ее отец Лосев Н.И. Ответчиком копий тех же документов (свидетельства о рождении и справки о заключении брака), но с указанием иной информации, представлено не было.
Встречные исковые требования Шатан М.В. по мнению суда не основаны на законе и удовлетворению не подлежат в связи со следующим.
Как было установлено в судебном заседании, 02 мая 1998 года между Лосевым Н.И. и Гершун Г.Г. был заключен договор продажи, по условиям которого Лосев Н.И. продал земельный участок и имеющееся строение (туалет, вагончик) Гершун Г.Г. за 10 000 руб. Деньги в сумме 10 000 руб. от последней получил, претензий не имеет.
В соответствии с ч. 1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В силу ст. 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельные участки, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Статья 26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
На основании п. 2 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для распоряжения недвижимостью, в том числе и земельным участком, требуется государственная регистрация.
Из представленных документов следует, что государственная регистрация права собственности продавца на спорный участок не производилась, на кадастровый учет земельный участок поставлен не был, сделка совершена в период действия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
На основании ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Из текста договора следует, что Лосев Н.И. продавал не только земельный участок, но и расположенные на нем строения в виде туалета и вагончика. Однако никаких документов, в том числе ни правоустанавливающих, ни технического паспорта на них не передавались, сведения, описывающие данные строения, в том числе с указанием площадей, отсутствует. Акт приема-передачи проданного имущества - земельного участка со строениями, между сторонами не подписывался.
Исходя из буквального толкования договора продажи в силу требований ст. 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом следует, что Лосев Н.И. продал Гершун Г.Г. земельный участок. Однако обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, то есть общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно государственную регистрацию права собственности покупателя. В судебном заседании представитель ответчика указывал на то, что все документы, в том числе и свидетельство на право собственности на землю, были переданы Гершун Г.Г. Договор был заключен в мае 1998 года, но в течение длительного времени - до момента смерти, наступившей хххххххххххх 2008 года (более 10 лет), Гершун Г.Г. никаких попыток к регистрации своего права собственности на данный участок не предпринимала. Ссылки на тяжелое материальное положение, в силу которого Гершун Г.Г. не имела возможности зарегистрировать право, ничем не подтверждены, доказательств этого не представлено.
Ссылки ответчика Шатан М.В. и ее представителя на то обстоятельство, что с 1999 года Гершун Г.Г. была принята в члены садоводства, на ее имя выдана членская книжка, она оплачивала за участок и пользовалась им, правового значения не имеют.
Частью 1 ст. 21 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусмотрено, что к исключительной компетенции общего собрания членов, садоводческого... объединения (собрания уполномоченных) относится вопрос о приеме в члены такого объединения и исключения из его членов.
В представленной членской книжки, выданной на имя Гершун Г.Г. в июле 2001 года указано, что она принята в члены садоводческого товарищества по заявлению и договору продажи. Однако, как уже указывалось выше, только общее собрание членов товарищества вправе принимать решение о принятии в члены такого товарищества. Со стороны ответчика Шатан М.В. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств принятия ее матери Герушн Г.Г. в члены СТ «Контур». Не добыто таких доказательств и в ходе судебного разбирательства. Председатель СТ «Контур» указывал на то, что решения общего собрания о принятии в члены товарищества Гершун Г.Г. не имеется, в списках она не значится. Ни заявление, ни договор продажи не дают право «безусловного» принятия в члены садоводства. Законодателем право принятия в члены товарищества наделено только общее собрание.
То обстоятельство, что Гершун Г.Г. оплачивала членские взносы в СТ «Контур» также не подтверждает ее членство в указанном товариществе.
Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что в договоре продажи неверно указан адрес местожительства продавца - ул. хххххххххххх, в то время как Лосев Н.И. был зарегистрирован и проживал Парголово, ххххххххххххх.
По мнению суда, подписать такой договор 02 мая 1998 года Лосев Н.И. не мог, так как в период с 19 марта по 05 мая 1998 года находился на лечении в отделении ххххххххххххх, что подтверждается справкой, выданной 02 марта 2011 года ФГУ «ххххххххххххххххххх».
Именно в связи с этим - нахождением Лосева Н.И. в лечебном учреждении в период с 19 марта по 05 мая 1998 года суд не принимает во внимание показания свидетеля Тюриной И.В., которая указала на то, что в 02 мая 1998 года по просьбе Лосева Н.И. написала договор продажи, и в этот же день он передал Гершун Г.Г. свидетельство на право собственности на землю с планом и членскую книжку. Данные показания и показания свидетеля Шуршиной Е.А. противоречат собранным по делу доказательствам.
Письменные объяснения Гершун В.И. и Ольховского А.Д. также во внимание судом не принимаются, так как указанные лица не были допрошены судом в качестве свидетелей, об уголовной ответственности не предупреждались.
Кроме того, при совершении сделки - продаже спорного земельного участка, Лосев Н.И. должен был получить согласие своей супруги - Лосевой Е.Н. на продажу земли, так как такой участок являлся совместной собственностью супругов. Указанное обстоятельство следует из того, что спорный участок был предоставлен до 30 октября 2001 года и впоследствии был передан в собственность не на основании безвозмездной сделки, а на основании акта органа местного самоуправления, который согласно ст. 10 ГК РФ является основанием возникновения прав и обязанностей. Такой участок поступил в общее пользование, а не в индивидуальное пользование Лосева Н.И.
Не принимает во внимание суд и ссылки ответчика на то, что за спорный участок Гершун Г.Г. рассчиталась дважды - один раз с Лосевым Н.И. 02 мая 1998 года, второй раз 30 января 2002 года. Как указано в расписке от 30 января 2002 года, от Гершун Г.Г. деньги за участок № 9 в садоводстве «Контур» в размере 10 000 руб. получил Лосев В.Н., сын Лосева Н.И., который собственником указанного участка не являлся.
Таким образом, оснований для удовлетворения требования о признании договора продажи от 02 мая 1998 года, заключенного между Лосевым Н.И. и Гершун Г.Г. не имеется.
В связи с чем, не подлежит удовлетворению и требование о признании за Шатан М.В., как за единственным наследником, принявшим наследство после смерти матери, права собственности на участок № 9 в СТ «Контур», так как данный участок в состав наследственной массы не входит.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Назаровой Валентины Николаевны удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 9, расположенного по адресу; Ленинградская область. Выборгский район, Полянская волость, ст. Горьковское, СТ «Контур», заключенный 18 февраля 2009 года между Шатан Галиной Борисовной, действующей по доверенности от имени Лосева Николая Ивановича и Шатан Мариной Витальевной.
Прекратить право собственности Шатан Марины Витальевны на земельный участок № 9 с кадастровым №ххххххххххх, расположенный но адресу: Ленинградская область. Выборгский район, Полянская волость, ст. Горьковское, СТ «Контур» и аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14 июля 2009 года, запись о регистрации №хххххххххххххх от 14 июля 2009 года.
Прекратить право собственности Лосева Николая Ивановича, 08 января 1949 года рождения, уроженца ст. Гвоздево Краснохолмского района Калининской области на земельный участок № 9 с кадастровым № ххххххххххх, расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, Полянская волость, ст. Горьковское, СТ «Контур» и аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14 июля 2009 года, запись регистрации № ххххххххххххх от 14 июля 2009 года.
Признать недействительной доверенность, выданную 26 мая 2007 года и удостоверенную Красновой Натальей Александровной, временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга Остапенко Елены Константиновны, реестровый № хх-хххх.
В удовлетворении исковых требований Шатан Марине Витальевне отказать.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение 10 дней через Выборгский городской суд.
|
|
